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zum Video Richtiges Verhalten als Mieter

Gründe für Konflikte zwischen Mietern und Vermietern gibt es viele. Wir haben Rechtsanwalt Stephan Gemmer aus Frankfurt gefragt, was eine Modernisierungsmaßnahme ist und was Mieter dabei unbedingt beachten sollten.

Bei welchen Modernisierungen muss ich mit einer Mieterhöhung rechnen? Oder wann liegt überhaupt eine Modernisierung vor?

Der Mieter muss wissen, ob der Vermieter tatsächlich modernisieren oder nur etwas reparieren will. Die Abgrenzung ist nicht immer leicht – bei der Heizung zum Beispiel kann eine neue Anlage eingebaut werden, um Energiekosten zu sparen und damit überschneidet sich die Instandsetzungspflicht mit einer Modernisierungsmaßnahme. Typische Modernisierungsmaßnahmen sind zum Beispiel: Verbesserung der Wärmedämmung, Installation einer Solaranlage, der Einbau von Wasserzählern oder der Einbau eines Aufzugs.
Typische Erhaltungsmaßnahmen sind zum Beispiel: Reparatur der Heizung, Austausch von Rohren, Austausch von Fenstern usw.

Was kann ich als Mieter tun, wenn der Mietpreis aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme plötzlich steigt und ich gefühlt keinen Vorteil dadurch habe?

Eigentlich gar nichts, wenn der Vermieter die Modernisierung drei Monate vor Beginn der Maßnahme schriftlich angekündigt und auch alle Vor- und Nachteile für den Mieter erläutert hat. Aus dem Schreiben muss hervorgehen, wann die Modernisierung beginnt und endet und was überhaupt gemacht werden soll. Will der Vermieter anschließend die Miete erhöhen, muss er gleichzeitig schon mitteilen, damit der Mieter ggf. einen sogenannten Härteeinwand geltend machen kann. Wurden die Arbeiten nicht schriftlich angekündigt, muss man zum Beispiel auch keinen Handwerker in die Wohnung lassen.

Gibt es eigentlich eine Obergrenze oder darf die Miete bei Modernisierungsmaßnahmen beliebig erhöht werden?

Seit diesem Jahr dürfen Vermieter von den Modernisierungskosten 8 Prozent (vorher 11 Prozent) auf die Jahresmiete umlegen. Es gibt aber auch eine Obergrenze, die sogenannte Kappungsgrenze: Absolut dürfen die Mieten nach Modernisierung innerhalb von 6 Jahren um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Bei Wohnungen mit einer Miete bis 7 Euro pro Quadratmeter darf der Vermieter sogar nur höchstens 2 Euro anheben.

Was kann man tun, wenn man sich den neuen Mietpreis gar nicht mehr leisten kann? Oder: Gibt es eine Möglichkeit eine Mietpreiserhöhung zu umgehen? Widerspruch?

Wenn man sich den neuen Mietpreis nicht leisten kann, hat der Mieter in den meisten Fällen Pech gehabt. Man kann sich gegen eine Modernisierung durch den Vermieter zur Wehr setzen, falls es für den Mieter oder die Familie besondere Härte bedeuten würde. Der Spielraum dafür ist allerdings eng begrenzt (Behinderung). Wichtig: auf die Modernisierungs- und damit verbundene Mieterhöhungsankündigung muss der Mieter bis zum Ablauf des Monats, der auf die Ankündigung folgt, reagieren. Ausgenommen sind Mieter, die eine Staffelmiete vereinbart haben.

Darf ich die Miete während der Sanierung mindern?

Wenn der Vermieter energetisch sanieren möchte, darf man in den ersten drei Monaten die Miete nicht mindern. Man muss also Dreck, Handwerker und Lärm ertragen, ohne dass man die Miete kürzen darf. Bei starker Beeinträchtigung darf man mindern, muss aber die Kürzung schriftlich ankündigen. Bei mittleren Beeinträchtigungen dürfen Mieter die Miete zwischen 10 und 20 Prozent mindern. Eine höhere Kürzung kommt nur bei außergewöhnlich schweren und dauerhaften Mängeln in Betracht.

In welchen Fällen darf ein Mieter den Mietpreis generell mindern?

Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht nutzen kann, wie er es nach dem Vertrag erwarten darf. Danach müssen sich alle Räume der Wohnung, Treppen, Flure, Speicher, Keller und Zugänge im vertragsgemäßen Zustand befinden. Technische Anlagen, wie Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer, müssen funktionieren. Auch Lärmbeeinträchtigungen aus dem Haus oder aus benachbarten Häusern können Mängel sein. Die häufigsten Beanstandungen sind Lärm, Schimmel und kaputte Heizanlagen. Mit der Mietminderung muss man aber aufpassen. Hat man nämlich die Miete um zwei Kaltmieten gemindert, kann auch der Vermieter fristlos kündigen. Hier also besser "nur" mit einer Mietminderung drohen.

Schimmel gehört auch zu den häufigen Beanstandungen. Welche Rechte habe ich denn, wenn ich Schimmel in meiner Wohnung habe?

Zunächst ist man in der Beweispflicht, woher der Schimmel kommt. Häufig ist es nämlich ein falsches Lüftungsverhalten des Mieters. Um diese Frage zu klären, empfiehlt sich ein Gutachten, das man gemeinsam mit dem Vermieter über das Gericht beauftragen sollte. Ein Privatgutachten wird häufig nicht vor Gericht akzeptiert. Schließlich entscheidet der Gutachter, wer für die Sanierungskosten aufkommen muss.

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Gast im Studio

Stephan Gemmer
Rechtsanwalt und Notar
Hansaallee 154
60320 Frankfurt
Telefon: 069-29801330
E-Mail: gemmer@kanzlei-ghw.de
Infos unter: www.kanzlei-ghw.de

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Sendung: hr-fernsehen, "Die Ratgeber", 13.06.2019, 18:45 Uhr